2023年半年楼市②｜深圳售楼榜独家曝光：有“网红盘”滞销现原形

贵金属阅读 168 2024-12-10 18:30:21

【南方日报、南方+特别策划】

2023上半年，有超过50+住宅（个别为公寓）新盘入市预售。这些楼盘卖得如何？南方+据深圳市住建局数据，统计了截止7月18日的销售情况。

整体来看，50+楼盘供应/预售住房超过2.3万套，售出不足7700套，平均去化约35%。其中，销量最好的有海德园A区、会展湾雍境花园、云海湾花园、颐城瑧湾悦家园、超核中心润府、潮樾府，截止7月18日已备案（售出）房源超过八成。

南方+ 冯少文制图

实际上，从全市成交量表现也能看出，2023上半年深圳新盘去化缓慢。南方统计数据，2023年1-6月深圳一手住宅成交16209套，尽管比去年同期增0.51%，但仍低于近十年同期成交1.8万套的均值。

南方+ 冯少文制图

热销:总价千万以上的住宅新盘

过去的半年，一些楼盘公布的热销数据，让市场看到深圳的购买力。况且，都是总价千万以上的住宅新盘，包括海德园（A区）、云海湾花园、潮樾府等。

其中，海德园（A区）开盘当天售罄，或为今年首个开盘售罄楼盘，也是今年首个积分选房的楼盘。截止7月18日库存住宅仅5套，本批次去化近98%，位列本榜首位。

海德园A区于6月12日推出237套住宅，主推户型面积约为86-161㎡，备案均价约12.6万/㎡，总价约1049-2062万/套。此前，海德园分别于2021年11月、2022年5月开盘，均为开盘“日光”。

其次，6月14日取证预售的云海湾花园，截止7月18日其备案房源超过九成，位列本榜第4位。云海湾花园6月24日开盘选房，销售金额达到100亿元。从住宅整体货值匡算，去化约95.7%；另有消息称售出房源约872套。云海湾项目此次预售住宅919套，均价限9.2万/㎡，总价约900-1931万/套。

此外，潮樾府两次开盘合推415套住宅，已备案房源209套，综合去化超50%。

潮樾府5月27日、6月27日接连开盘，先后推出178套、237套住宅，开发商称去化依次为96%、87%。营销上，开发商采用先低后高的定价策略:第一批备案均价为7.2万/㎡，低于比限价74330元/㎡；第二批备案均价则提高到7.6万/㎡，甚至高于限价；住宅房源总价为614-1052万/套。

或受价格差异影响，潮樾府前后两批登记购房人数也不同，依次登记319批、407批，折算为1.8人选1套房、1.7人选1套房，呈递减趋势。

竞争:“网红盘”现原形

海德园每一次入市，都能引发市场高度关注，甚至有业内视其为深圳楼市的“试金石”。而从结果来看，并海德园均能以开盘“日光”的成绩证明其市场地位。

除了上述三个热销楼盘，从截止7月18日的数据来看，去化良好的楼盘还有:润晖府，上半年三次取证，备案房源60%以上，最高一批次备案量超过九成；超核中心润府两次开盘，综合去化约八成；金域学府则延续去年不错的销售态势，去化七成以上。

此外，会展湾雍境花园备案量也超过九成。

值得一提的是，深圳西部“网红盘”万丰海岸城，其第四期住宅瀚府于2023年1月开盘至今备案房源不足七成。该批次万丰海岸城瀚府推住宅566套，备案均价5.75万/㎡，总价463万-743万/套。

此前的2021年初，万丰海岸城推出首批住宅721套房源（玺园+锦园），开盘即售罄。彼时购房者的入围要求是“夫妻累计缴纳278个月的社保”，并因“社保巨子”打新，万丰海岸城一时轰动楼市。2021年10月，万丰海岸城第二批住宅1025套房源（臻园）入市，吸引了2760批客户入围，入围积分达到59.1分的高分；选房现场披露，第1082指购房者选完1025套全部房源，仅57人弃选，历经4小时售罄。

对比此前，显然今天的“网红盘”万丰海岸城销售速度大不如前。与此同时，还有新的竞争者出现——鸿荣源珈誉府。

鸿荣源珈誉府备案名“珈誉时尚花园”，与万丰海岸城位置相邻，其1401套住宅于6月30日取证。为抢占市场，鸿荣源珈誉府开发商并祭出低价销售策略:开盘折后均价5.08万/㎡，折后总价约355万/套起。不仅如此，再叠加开盘“4重礼”，包括开盘“98折*冻资99折*购房96折*签约99折”、赠送购物卡、物业费等。

鸿荣源珈誉府的低价策略获得市场认可，据开发商消息，开盘去化达84.4%，已然高于万丰海岸城最新一期住宅的销量。

滞销:26个楼盘去化不足三成

截止7月18日，50+在列楼盘中，剔除未开始备案楼盘，有26个去化不足三成。这些楼盘包括传承启元府、湾尚骏玺家园、新天石厦铭苑、和荣家园、润曜府、四海臻邸、美盛岭尚苑、润曦府、里城玺樾山花园、天健和悦府等。

从区域来看，其中不乏水围、石厦、西乡、招商、民治、光明等热点区域楼盘。其中，光明楼盘就有5个，民治楼盘4个。

从总价来看，最低总价229万起，整体总价为300-400万/套的房源。另外，也有总价达到千万的楼盘，如湾尚骏玺家园、新天石厦铭苑、四海臻邸、天曜府、颐樾府、龙岸花园，目前去化均低于两成。

此外，在去化不足三成的26个楼盘中，库存量500套以上的楼盘有6个，包括深业云筑（661套）、深业山水东城（701套）、里城玺樾山花园（590套）、天曜府（517套）、雍云府（876套）等。

值得留意的是，里城玺樾山花园为今年1月份取证楼盘，至今开盘半年，去化仅11%。