棚户区改造、城市“三变”、人民大道…… 2018 贵阳楼市猜想

时间已经进入了 2018 年，回首过去的 2017 年，贵阳楼市发生了不少大事：老城区棚户区改造迈出了实质性步伐，新型城市主动脉——人民大道展开建设，地铁一号线部分路段已经实现通车，观山湖区房价突破万元大关、花溪、双龙等地楼市迅猛发展，全面迎来 " 大盘时代 "，国家公积金贷款政策出现调整 …… 这些大事，势必将继续而深远地影响贵阳楼市的发展。2017 年，贵阳住宅市场量价双升，呈现出稳健发展的态势，2018 年已经到来，在今年，" 上关国家经济，下达百姓民生 " 的房地产行业又会呈现出什么样的趋势呢？为此，本报针对今年百姓关注的楼市热点话题，采访了相关专家和业内人士。

猜想一：棚户区改造如何提速

2017 岁末，贵阳楼市最引人瞩目的无疑是全市棚户区改造的全面启动，特别是以六广门体育场项目和盐务街项目为代表的云岩区棚户区改造的全面展开。

据了解，六广门棚户区改造项目中除了体育综合体之外，还包含了文物古迹、商业、商务、居住、12 万吨污水处理厂等功能，而盐务街特色创新功能区棚户区改造项目规划建设为城市综合体，包含医疗、教育、商业、商务、居住、5 万吨污水处理厂等功能，总用地面积 34005.7 平方米。

除了这两个项目之外，贵阳市在 2017 年已经开展、或将延续到 2018 年的棚户区改造项目在全市范围内 " 多点开花 "。其中，云岩区涉及三马片区杨惠地块 1224 户；乌当区涉及振华园区、中天假日方舟 2300 余户；白云区涉及黑石头片区、铝及铝加工基地 B 地块、马鞍山片区、艳山红七冶片区 800 余户；观山湖区涉及朱昌镇 900 余户；花溪区涉及十和田区域 200 余户；经开区涉及杨忠村、纺纱厂地块、华烽厂区域 1700 余户；开阳县涉及育英路、文明巷、楠渡镇、米阳坡、冯三镇 6000 余户；南明区涉及贵阳发电厂 200 余户；清镇市涉及黑泥哨片区 400 余户；双龙航空港经济区涉及庆阳社区、岩后社区、云关村、木头村、综合保税区、生态居住区、高端制造产业园 8700 余户；息烽县涉及梦园水厂、西门片区、南门片区、北门片区、永靖镇、九庄镇、小寨坝镇 6000 余户；修文县涉及大石城市棚户区、温家坡片区、六屯镇都保片区、六桶镇片区、谷堡乌粟城市棚户区 3600 余户；工商投涉及螺栓厂棚户区 651 户；市住投涉及老城区 510 户。

保利贵州公司凤凰湾项目负责人江先生告诉记者：棚户区改造，对于老百姓来说，能迅速改善居住品质。对于开发商来说，是一个巨大的政策机遇，能在获得经济效益的同时，促进区域的快速发展。

贵阳市棚改办相关负责人接受记者采访时表示，实施棚户区改造，根本目的在于改善群众的居住条件，兼顾完善城市功能、改善城市环境。从目前来看，棚户区改造已经从一个意义单一的民生形象工程，快速升级为承载着刺激投资，替代出口引擎的重大战略，它是区域发展和城市生活双升级的具体体现。

房地产专栏作家谢国荣表示，进入 2018 年，贵阳市棚户区改造的步伐肯定会明显加快。从城市发展角度来看，棚户区改造项目启动，犹如一剂城市老城区未来发展的强心针。改变以往脏乱差的居住环境、提升市民居住生活品质、树立良好城市形象，这些都是棚户区改造最为直接的目标。经过这轮改造高峰，老城区的繁华地带将不再局限在中华路沿线，繁华区域将大大扩展，贵阳两城区将出现若干个新的次中心。

猜想二：城市 " 三变 " 如何惠及相关群众

据了解，" 资源变资产、资金变股金、市民变股东 "，是城市 " 三变 " 改革的重要内容，它往往和旧城改造紧密结合，和老百姓的切身利益紧密结合。云岩区棚户区改造城市 " 三变 " 试点项目指挥部指挥长李发军表示，所谓 " 资源变资产 "，是指云岩区通过项目策划、规划，充分挖掘和盘活各种资源要素，把区位资源变为汇聚商气人气的商业资产，把人文资源变为提升城市品位的旅游资产，把公建配套资源变为提升社区服务水平的市民自治资产，形成资源叠加效应。而市民通过资金入股的方式，可以参与城市建设、经济社会发展的红利分配。实施了 " 三变 "，政府也能够把之前过于分散的棚户区改造资金聚拢起来，通过规划、经营，保障入股市民的参与权、收益权，实现 " 资金变股金 "、" 市民变股东 "，市民、政府以及企业形成利益共同体、命运共同体。

六广门 （图片来源于网络）

贵阳云岩区六广门体育场改造和盐务街改造项目，是 " 三变 " 准备实施落地的载体。李发军介绍，为实现共享，云岩区分别统筹成立了城市合作共享经济管理公司、城市合作共建投资股份有限公司和资产运营公司，作为城市 " 三变 " 的实施平台。其中，共享公司由试点项目社区设立，负责组织、引导所辖范围内低保户加入，实现共治共享。共建公司由试点项目社区及相关居委会共同发起成立，房屋被征收户按照自愿原则入股成为股东，参与城市建设、经济社会发展的红利分配。资产经营公司由区属国有平台公司牵头与共建公司在项目建成后共同组建设立，作为共享载体，也是共享资产的经营者。

" 以低保户为例，加入共享公司，前三年获得的收益分别是 10000 元、10500 元、11000 元，均超过最低生活保障标准；被征收户加入共建公司，如果拿出 60 万元，作为股金投入项目建设，在项目建设期内，共建公司将通过借款合同将其持有的资金出借给项目建设单位，按照年化收益率 5.72% 计算，每年获利是 3.43 万元。" 李发军说。

房地产专栏作家谢国荣表示，贵阳准备实施的 " 三变 "，在旧城改造的实施路径方面进行了大胆创新，首先它最大的功能就是能盘活资产，对项目的实施给予了充分的资金保障。其二，和传统的实施方式相比，" 三变 " 由于有了更加有效的监督以及使项目实施方有了更加强劲的动力，从而能大大提高项目改造的效率，减少资金、时间的浪费。其三，对于老百姓来说，有着国家层面的共享经济管理公司、城市合作共建投资股份有限公司和资产运营公司作为后盾，群众的资金安全有了保障，回报也更加稳定，和原来相比，这是一个全新的百姓和政府之间的合作共赢方式，总之，百姓多一个选择，始终是好的。

猜想三：人民大道给贵阳带来什么

2017 年 12 月 22 日，贵阳市城乡规划局分别发布了人民大道总平面图与花冠路南段道路工程项目选址红线图批前公示。

公示显示，人民大道用地位置包括贵阳市安云路、合群路、公园路、文化路、贵惠路、朝阳洞路等。项目基本情况：人民大道全段长约 6.74 公里，红线宽 40 米。分为北段和南段，北段起于市北路终点接都司路（长约 4.11 公里），南段起于都司路终点接朝阳洞路（长约 2.63 公里）。人民大道是贵阳市一条南北贯穿老城区与中环路连接的城市主干道，是彰显贵阳特色的文化路、旅游路、产业路、生态景观路、智慧创新路，同时起到带动沿线棚户区改造，践行 " 城市三变 "，创建公平共享的城市核心区的重要作用。

除了总方案之外，本次还特别发布了人民大道重要部分，花冠路南段的最新方案，根据规划显示，花冠路南段道路工程项目用地位置位于贵阳市花溪区（含经开片区）付官村、把火村、清溪路、田园路等。项目基本情况：花冠路南段道路工程长 6525.381 米，道路红线宽 40 米（道路两侧有条件地段预留不低于 20 米的绿化防护带），起点接贵惠大道，由东依次与规划珠江路、规划开发大道、规划黄河路、现状清溪路、田园北路相交，之后与在建桐花路接顺，终点与甲秀南路相交。该道路是花溪区打通东西向交通快速联系的主要通道。

业内人士表示，" 人民大道 " 工程项目将建成贵阳市占地面积最大、服务范围最广和连通程度最高的多功能空间，沿主次干路、支路等布局约 30 余公里长的线性商业，进行高强度地下空间建设，而连通地铁站的通道，将实现人行过街功能，使整个地下空间和周边物业无缝衔接。形成特色旅游一条街、特色休闲广场一条街、特色小吃一条街、老贵阳元素为一体的高端旅游度假酒店等各具特色的景观、休闲及旅游街区的中心城市空间体系。

同时，以公园路周边轴带为核心，集办公、商业、文化、居住为一体，地上地下空间一体化综合开发建设，整体打造地标性门户商圈，形成 " 生态文明、金融产业、商业购物、历史文化、观光旅游、智慧城市 " 六个产业 CBD。以轨道交通为源点，设计慢行系统，地下商业通过扶手电梯和站厅的连接串联所有地铁站，充分集合交通集散、餐饮购物、休憩娱乐及停车等多种功能，促进人流、物流、资金流、信息流向轨道交通枢纽节点集聚。

人民大道建成后，将对周边的楼市起到巨大的拉动作用，特别是商业地产、旅游地产方面。房地产专栏作家陆飞表示，人民大道的建设，是贵阳市在市级总体层面上进行的一次大改革、大动作，它能从多个方面拉动贵阳经济的发展，从而带动周边楼市的发展。" 大道的建设必将带来人气，而人气又能带来财气，通过人民大道 30 余公里的服务业、地下商业、旅游商业、饮食商业所构成的商业空间体系，它必将能吸引众多的商家。" 陆飞说，人民大道的建设，将成为贵阳未来城市发展的重点，关于它的地产，也将随着建设的深入逐渐火爆。

猜想四：贵阳房价能否全面破万

2016 岁末，许多人还在预测贵阳观山湖区的房价能否突破 8000 元，但仅仅一年之后，观山湖区的多个楼盘已经突破万元大关，在老城区，新开发的楼盘也已经全面突破万元。在 2018 年，贵阳的房价还会继续上涨吗？

贵州财经大学房地产研究院院长武廷方教授告诉记者，最近三五年贵阳楼市的业态表现平稳健康，除了表现在房价持续稳步上升之外，基本走势符合中央的要求，同时，贵阳楼市的质量大幅提升，从总体上来看，行业理念是很科学的，很合乎贵阳实际情况。房地产专栏作家陆飞表示，作为一个省会城市、二线城市，贵阳优质地段的房价全面突破万元，是一件很正常的事情，随着经济的快速发展，引发了产业聚集，从而推升房价，这是自然法则。再加上许多消费者属于提升性、改善型购买，因此推升了房价。

武廷方分析认为，下一步，贵阳的房价仍然不会出现大起大落的状况，不会 " 大起 " 是因为现在房屋的空置量（已经购买但没有去居住的房屋数量）仍然较大，不会 " 大落 " 是因为贵阳楼市的刚需仍然存在，由于城镇化进程的逐渐深入，仍然有不少人对贵阳房产有着旺盛的需求，再加上棚户区改造进程的加快，刚需人群在相当长一段时间内仍然活跃，因此贵阳的楼市不会大落。

从区域上来看，贵阳楼市的发展很不均衡，观山湖区的涨幅较大，而乌当、白云的发展则相对较缓，这也是由区域自身的产业聚集和配套设施完善程度决定的。在未来，除了观山湖区和贵阳老城区之外，贵安新区作为黔中经济区的核心，其楼市发展水平和贵阳密不可分，贵安新区在教育、医疗、文化体育方面和贵阳息息相关，贵安新区楼市也将随着贵阳楼市的发展而迎来快速发展的时期。因此，他很看好贵安新区楼市的发展。

对于消费者来说，选房购房必须结合自身实际，根据需要而定。他表示，买房实际上是一种生活方式的选择过程，首先，自身具备什么样的经济实力，就要选择什么样的房屋。从贵阳楼市的现状来分析，贵阳房价基本上不存在泡沫，也就是说，贵阳楼市的价格，基本上是市场自然选择的结果，并不 " 虚高 "，因此，贵的房子甚是单价破万的房子自然有它存在的价值和理由，再结合现在全国的总体形势，贵阳作为中国西部的交通枢纽和省会城市，战略地位将越来越重要，因此贵阳房价破万也很正常；其次，在选择房屋的时候，同样价格的房屋其特点和优势均不一样，因此大家在选房购房的时候，除了经济因素之外，还要根据自身的实际需求来决定。他举例说，如果购房者是老年人，那就可以考虑在白云、花溪等地购房，那里自然条件出众，很适合生态居住、养老，而同样的价格，则只能在市中心买一套面积相对较小的房屋，而且自然环境差距较大，如果是一位年轻的新白领购房，就可以考虑选择观山湖区的楼盘，那里产业集中，利于事业的发展。

总之，消费者想过一种什么样的生活，就要结合自身的实际情况来选房，此外，不要轻易听信各房企的单方面宣传，要认真关注楼盘周边的配套设施情况，消费者可以进行一些有效的走访调查，审时度势，综合考虑后再做决定。当然，市民还要关注国家未来的政策走向，以发展的眼光来选房购房，如果选择正确，将会迎来房屋很大的升值空间，那就赚到了。

猜想五：政策的调控能否影响贵阳楼市

盘点贵阳市的楼市政策调整，最重磅的消息无疑是在 2017 年 9 月 22 日，贵阳市政府办公厅下发《关于促进房地产市场健康稳定发展的若干措施（试行）》（简称《措施》）文件，《措施》自 9 月 22 日起施行。这也是贵阳年内首个落地的楼市政策。这是自 2011 年以来，贵阳第六个以市政府名义出台的调控文件。《措施》中涉及到了楼市的多个方面，其中引人注目的，是在限购方面，即日起购买新建商品住房 3 年内限制转让。自 2017 年 9 月 23 日零时起，凡在贵阳市购买的新建商品住房，3 年内不得转让。购买时间以签订《商品房买卖合同》时间为准。

记者查阅相关资料发现，在全国重点城市同时出台的楼市新政中，贵阳是唯一未对二手房交易进行限制销售的城市。在《措施》中，贵阳对二手房交易的态度是：加强二手房市场管理，包括规范代理行为、规范房源信息发布、规范经济人员管理等；加快培育和发展住房租赁市场。《措施》实施 3 个月来，贵阳开发商营销推广计划未受影响，购房者观望情绪并没有预计的浓厚，对二手房交易影响也很有限，总体看来，贵阳楼市反应平静。

在公积金贷款方面，2017 年贵阳市也有所动作。6 月以来，贵阳大多数银行的首套房贷已很难拿到折扣利率、少数银行还要上浮，不过，首付成数则相对宽松，二成即可。工行首付为 20%（之前首付 25%），利率执行人民银行同期基准利率，也就是五年以上为 4.9%。农行省分行营业部、民生银行贵阳分行则都是在去年 6 月做出调整，调整前两家银行的首套房客户可以享受到最低基准利率 8.8 折的优惠。民生银行调整后首套房最低基准上浮 10%，首付 20%。如果是征信情况不佳的客户，还有可能上浮 20%。农行则是首套房上涨至基准利率。中行政策为，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，首付款比例不低于 20%，利率按照不低于基准利率执行。

9 月 28 日开始，贵阳市对公积金二手房贷款业务进行了明确：一是规定二手房房龄不得超过 25 年。二是规定二手房贷款期限须同时符合以下条件：最长不超过 30 年；不超过借款人自申请之日起距法定退休年龄止的年限 ( 男 60 岁 , 女 55 岁 ) ; 房龄与贷款年限之和不超过土地证使用年限。

业内人士分析认为，2017 年贵阳楼市政策的调整，主要是针对投机性炒房者，旨在落实 " 房子是用来住的，不是用来炒的 " 这一国家层面的方向性调控，对于普通购房者特别是刚需性购房者来说，在 2018 年它们造成的影响很小。相比北上广深等大城市，由于经济社会发展水平的差距，贵阳的炒房客相对较少，因此贵阳的楼市政策一直处于相对宽松的水平，这也将延续到 2018 年甚至更长的时间。

贵阳晚报全媒体记者 余珉琨 商昌斌

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