【推荐】100万的房子10年后要涨到多少才算保本贷款炒房涨多少才能保本

不管是投资什么行业，其实都会计算成本，开支，预期收益，要是收益太少，风险太大，就没必要做那行的投资。

正因为人们发现投资房产比其他行业更安全更稳定，所以投资房产的人越来越多。即使房价下跌，不仅可以出租，也可以自住，不至于亏得底朝天。

即便是现在买房，也依然会考虑房子是否会增值，考虑房产持有成本，要是以后换房，这套房能不能置换新房？

现在房价基本在1万多，一套房基本都在100来万。按一套房子100万来算，我们可以大约计算一下。

首付款30万，税费1.5%就是15000，其他税比较少就忽略不计吧。装修成本按12万计算。

贷款7成：70万。房贷率按现在的平均值4%，按揭30年，月供3341.91元，总利息503086.54 元。现在的总房价其实是30+70+50.3086+1.5+12=163.8086万元。

自住

按持有10年计算，首付所产生的利息为：30*4%*10=12万，

利息和本金共还款3341.91*120=401092.2元，

其中10年的利息为252516.52元，本金还了148575.68元。

10年本金由于不是一次付完，算5年的利息，为14.8575*4%*5=2.97万元，

10年的物管费2400*10=24000元，

持有成本为12+2.97+2.4+25.25=42.62万元

出租

如果租出去的话，10年中有2年时间在等接房和装修，算租出去了8年，每月1600元，8年就是8*12*1600=153600元。

持有成本为12+2.97+25.25-2.4-15.36=22.46万元

10年后房子要涨到什么样的价格才不算亏呢？

自住：42.62万/100万*100%=42.62%，出租：22.46万/100万*100%=22.46%

自住的自己享受了就暂时不算涨价的事情，按出租的来算吧：就相当于10年后，100万的房子要涨价22.46%，也就是价格为100*（100%+22.46%）=122.46万元才算保值。

但这仅仅只算了房子本身的保值价格，其实还有通货膨胀部分，也就是现金购买力的部分。物价在上涨，同样的钱购买的东西越来越少，就是通货膨胀。

有关经济学家表示，过去的20年里，现金的购买力平均每年在减少6.8%。要是再加上这部分的通胀，那就是{100万*（1+6.8%）-100万}*10=68万。

10年持有成本算上通货膨胀的部分，房价要达到100+22.46+68=190.46万元。也就是房价基本翻一倍，才算实现了保值。

对于这样的数字，估计有很多不敢信心，用反推法，过去二十年里，2000年均价2000元每平方米，到2010年均价为4700元，到2020年房产均价9860元。每10年，房价都翻倍了，所以现在买100万的房子，10年后价格翻倍理论上是能达到的。

现在的楼市，在一二线依然受欢迎，价格也高居不下，未来房子依然很值钱，价格翻倍也是小问题。而三四五线城市，因为产业结构问题，人口问题，可能会出现房价下跌。不管是哪种情况，都需要时间去验证。

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