【推荐】6月20日LPR下调拉开新一轮楼市刺激的大幕二零一五年央行存袋利率多少

财经问答阅读 38 2025-03-03 08:57:24

2023年6月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.55%，5月为3.65%；5年期以上LPR为4.2%，5月为4.3%。可以看到5年期LPR下降了10个基点，这对于房地产市场来讲是利好。

自2019年8月份LPR改革以后，LPR的定价=MLF利率+浮点。从过往规律来看，LPR与MLF利率联动的概率约60%，此次LPR利率的下调直接原因是遵循了定价机制的规则。从深层次的原因来看，主要基于两个方面的考虑，第一、利率传导机制起作用，缩小存贷差，前一段时间银行相继调整了存款的利率水平，在经济下行压力下，央行通过降低存款利率等措施，来提高市场流动性、降低借贷成本，激发消费和投资等活动。例如，通过降低存款利率，可以让银行以更低的成本贷款，从而鼓励企业扩大生产和就业、消费者增加其支出或投资。目的是给企业和消费者降低融资成本，这是利率传导机制作用。第二、对房地产市场的支持。保障刚需和改善群体合理住房需求始终是政策支持的重点，在经济下行压力较大，失业率上升，收入预期不稳定的背景下，降低居民购房成本是政策调整的方向。

国家统计局公布5月份房地产市场运行数据，房地产业链整体仍然较为低迷，LPR利率的调整对于稳定地产有一定影响。开发投资前5个月累计增速-7.2%，当月同比-21.5%，降幅分别较4月份扩大1和5.3个百分点；新开工累计增速为-22.6%，降幅较4月份扩大1.4个百分点。可以看到开发商投资开工意愿持续下降（见图1、2）。

图1：房地产开发投资增速情况（%）

数据来源：国家统计局同策研究院整理

图2：全国房屋新开工增速情况（%）

数据来源：国家统计局同策研究院整理

房企进入到资产负债表衰减阶段，金融政策对房地产影响的边际效应下降。我国房地产进入去杠杆阶段以后，在三道红线及贷款集中度管理等政策治理下，房企外部融资的通道切断，仅剩下销售回款的自身造血功能，在市场下行压力下，销售规模大幅下滑，到期债务不能按时偿还，暴雷及项目停工等行为严重影响到企业信用，外部融资环境尽管在优化，但是对于出险房企来讲，金融十六条及三支箭等政策直接效果不明显，出险房企信用不断恶化，很难对接到外部资金。融资政策向优质房企倾斜，优质房企在当前环境下均调整了发展战略，规模化不再是第一要务，取而代之的是稳健和安全，因此，优质房企即使融资后，第一件事不是投资拿地，而是偿还到期债务，避免债务暴雷。这就很好理解，为什么近期M2一直保持两位数的增长，而房地产行业相关指标不断扩大降幅，指标逆向分化尤为明显的原因（见图3）。

图3：M2、M1与房地产行业指标走势（%）

数据来源：wind 同策研究院整理

居民购买力不断下降是我国房地产市场的核心问题。从30城商品房销售数据来看，进入6月份销售下行压力进一步加大，从日均成交套数来看，本月1-19号日均成交套数为3084套，较5月份日均成交规模下降18.65%（见图4）。这还是30个核心城市，大部分四五线城市情况更为严峻。伴随着成交量的下行，房价下行的压力也在不断增加，国家统计局的数据显示，5月份，一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。4个一线城市中，上海的降幅最大，环比下降了0.8%。而北京则是今年以来首次环比下降，降幅为0.6%。广州和深圳的降幅略低，分别为0.2%和0.1%。四大一线城市二手房价格齐跌，这在以往年份极为罕见，凸显了房价下行的压力。

图4：30城商品房日均销售套数情况

数据来源：wind 同策研究院整理

LPR降息的调整能够直接降低购房者的成本，对于楼市来讲是比较大的利好。以100万纯商业住房按揭30年贷款来计算，LPR调整前月供约4948.71元/月，降低后，月供为4890.17，降低了58.54元/月，可以购房成本有减少，但是减少有限。

LPR利率的下调对于房地产行业的影响更多在预期。目前来看，房地产行业最核心的问题在于信心不足。LPR利率的经历10个月后再次下调，表明央行对于购房者需求支持力度的加码，意味着相关决策层对于稳定房地产市场的政策导向以及具体措施的落实。对于当前的房地产市场来讲，信心比黄金更为重要。

我们也有清晰的认识当前房地产行业所面临的问题。正如最近市场在传言的近期将会开启“史诗般救市”，LPR是不是新一轮救市的信号。从两个方面可以来看，第一，6月17日国常会提到了提振经济的四项措施，但是没有点名房地产；第二、5年期LPR降息的幅度有限。因为可以有两个方面的预判：第一、全国层面大范围的救市可能性不高，尤其是一线城市取消限购等政策基本没有可能；第二、更多救市会出现在二三四线城市，也是从因城施策、稳定当地楼市的角度来理解。