【推荐】「黑石」超300亿「地产基金」逆势完成募集AUM或已破万亿美金IIR地产基金募集

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老兵还是老兵。

在借贷成本飙升、商业地产市场回落、美国房地产市场整体承压的大背景下，昨日

（当地时间2023年4月11日）

，

黑石

（Blackstone）

在其官网宣布，

最新的全球房地产基金

Blackstone Real Estate Partners X

（“BREP X”）

已完成募集，规模304亿美元，约合2092亿元人民币。这成为其有史以来房地产或私募股权领域最大的封闭式投资工具

（与“BREIT”产品允许投资者可每月赎回不同）

。此外，这支基金也是全球该领域自2002年以来的最大基金

（据Pitchbook数据统计）

。

更重要的是，

黑石在截至2022年末时的管理规模为9747亿美元，如此算来，黑石如今的AUM，很可能已正式、或很快突破万亿美金

（由于2023年第一季度其它退出、投资者赎回等金额未知，因此目前也仅为IIR推测结论）

。

全球商业地产的老大，也在加速投资策略转型

据黑石最新的新闻稿，黑石房地产业务始于1991年，目前管理着 3260 亿美元的投资资本。

按照黑石此前官网的业务展示，其地产板块包括全球机会主义策略、Core+策略及贷款投资三类不同策略的系列基金

。

如今，黑石是全球最大的商业地产资产所有者，拥有和运营全球各个主要地区和行业的资产。

黑石的BREP系列全球房地产基金，在30多年来，已为超1000亿美元的承诺资本，实现了16%的净IRR。

这支304亿美元的全球地产基金第十期（BREP X），较其上一期的第九期基金

（Blackstone Real Estate Partners IX，BREP IX，2019年募集完成，规模205亿美元）

规模上涨50%；而BREP X的募集完成，也让黑石机会主义策略的三大系列基金

（全球、亚洲、欧洲）

，如今拥有共计500亿美金的承诺资金。

虽然黑石房地产业务的规模和成绩单有目共睹，但事实上，去年以来，黑石的地产板块遭遇了不小压力。

去年第四季度开始，黑石2017年推出的地产明星产品“BREIT”

（Blackstone Real Estate Income Trust，隶属于房地产板块的Core+策略）

，就开始遭遇赎回潮。由于赎回请求激增，超出每月资产净值（NAV）2%、季度上限5%的限制，因此，黑石不得不每月限制个人投资者的赎回请求。

不久前，还有地产领域的媒体报道，

黑石大幅折价出手了南加州的两栋建筑

（Griffin Towers office park，建于1987年）

，

较其9年前的购入价，黑石的卖出价折让36%

（2014年，黑石1.29亿美元买入，本次的新买方——Barker Pacific Group（BPG）和Kingsbarn Realty Capital的合资企业,支付了8200万美元）

。

对应此次黑石官宣的说法，这样的“剁手”，或许并不是黑石急于回笼资金，而是其房地产策略的加速调整——黑石房地产业务正在将其投资组合从传统的办公楼、购物中心等领域抽离，如今大约80%的资产，都已集中在物流、租赁住房、酒店、实验室办公楼和数据中心领域。

在美国，今年的基金募资也相当堪忧

总是看见黑石、KKR这样的巨头，一个基金动辄就是约百亿美金

（KKR也在不久前宣布，募集完成了第六支、80亿美元规模的欧洲私募股权基金(European Fund VI)

，但如果你以为这就是美国私募股权机构坐享的“常态”，那就是大错特错了。

最近，彭博社的一份报告显示，2023年第一季度，是私募股权投资市场史无前例的连续第五个季度回调。

从投资与并购交易的活跃度来看，

2023年第一季度私募股权投资交易中，共计2900笔VC阶段投资交易，投资额共计801亿美元。这个交易数量较2022年Q1同期下滑40%

（较2022年Q4的下滑7%）

，

投资金额较2022年Q1同期下滑53%

（较2022年Q4的753亿美元略上涨6%）

。并购交易额

（2023年第一季度共计约12200笔交易，交易总额5590亿美元）

，则跌至10年来单季度的第三低水平，其中涉及VC/PE机构的并购交易金额，较去年同期下滑59%

（较2022年Q4下滑17%）

。

此外，彭博社还指出，

私募股权正成为美监管机构关注的焦点，因为这个领域的年度投资活动已从2012年的4896亿美元，增加到了2022年的1.3万亿美元，10年间翻了一番还多。

预计2023年将有78家私募股权机构支持的公司破产

，虽然这个数字看起来很小，但这是自2020 年以来最多的数量，且最为令人担忧的，恐怕还是其可能诱发的连锁反应。

从机构的募资端看，

Pitchbook的最新数据显示，美国的VC机构，在2023年第一季度，仅有99支基金完成募集，共计筹资117亿美元，如果这样的募资节奏在今年持续下去，将意味着去年将较2022年下滑73%，也将是2017年以来的最低VC基金募集总额。

此外，

新创基金

（First-time fund，也称首期基金）

这两年尤为艰难，新基金完成募集的金额已经从2021年的216亿美元，下滑至2022年的103亿美元，预计今年还将大幅下降。

IIR了解到，不少正在募集美元基金的机构，最近都下调了目标募集规模，如此对比来看，黑石在这样的环境下还能逆势募集304亿美元，不得不承认，确有其独到之处。

最后，再来看看力挺黑石的出资方——这304亿美元基金背后的LP。

黑石从去年年初开始募集BREP X，虽然其并没有披露该基金的LP名单，但据此后的少量公开披露信息里可以发现，该基金承诺出资的LP里，多个州的教师退休基金都踊跃参与，至少包括：加州教师退休基金

(California State Teachers' Retirement System，CalSTRS，承诺5亿美元)

、德州教师退休系统

(Teacher Retirement System of Texas，承诺3亿美元)

、路易斯安那州和阿肯色州教师退休系统

（各承诺7500万美元）

。

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