【推荐】与美国模式相比，我国房地产信托投资基金有何优缺点，值得投资吗-什么是房地产投资信托基金

期货之家阅读 80 2025-04-28 16:11:27

前言

房地产信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是一种集合资金投资不动产项目的创新性金融工具，REITs的出现让普通投资者能够以少量的资金投资不动产，并且得以享受租金和不动产的增值收益。

REITs相对于其他证券产品有着收益稳定、分红比例高、价格波动与证券市场关联性低、能够抵御通货膨胀等诸多特点，使其成为国外资本市场投资工具的重要组成部分。

不动产投资机会受关注度

本文首先对REITs的概念特点及在各国的发展情况做了介绍和对比分析，并展示了我国政府部门对REITs在我国的推进和发展所做的尝试。结合我国REITs市场发展的现状进行剖析，对我国REITs发展面临的障碍和企业在我国现行制度框架下设立和运作REITs采用的具体操作方法进行展示。

一、概念与中美对比

1、REITs的概念

Real Estate Investment Trusts,简称REITs。目前对于REITs的定义没有明确统一的定论，虽然各个国家对于REITs的定义不同，但是其中的核心是不变的。REITs有公司型和契约型两种组织形式，其发行受益凭证募集投资者的资金用以投资到房地产资产中，并由专业的机构进行房地产经营管理，最后将绝大部分的收益分配给投资者。

美国对于REITs的规定

随着美国REITs市场的发展和相关法案的改革，REITs的内涵也进一步发展发生了变化，其中1986年的美国《税制改革法案》允许REITs基金采取公司的组织形式进行经营管理，这就改变了1960年美国的强制规定，其中表明REITs必须以信托的方式，委托外部机构管理。也就是说，美国现在的REITs既可以是契约型也可以是公司型。由于取得REITs资质的公司可以享受极大的税收优惠，因此大部分的房地产公司都会积极争取获得REITs资质。

近40年美国市场REITs和多股指的复合增长率

2、亚洲REITs与美国REITs的比较

目前亚洲REITs以日本、新加坡、中国香港市场为主，截至2018年，亚洲市场上活跃的REITs共计168支，总市值达2,348亿美元，其中中国香港、新加坡、日本三地REITs市值合计占比达92%。美国市场是REITs的发源地，REITs的相关法律法规都是税法、公司法等根据市场不断调整变化而形成的。而亚洲市场由于有相对成熟的美国市场作为参照，一般是以专项立法的形式规范REITs的发展，在具体的规则制定上采取了更为审慎的态度，且监管也更为严格。下表为亚洲REITs与美国REITs在组织形式、投资范围、分红比例、税收优惠等方面的对比。

美国市场与亚洲市场REITs对比

美国REITs市值结构变化（1971-2018）

美国各类REITs收益率变化

美国模式的REITs主要是公司型由是税收制度推动，规定了REITs符合税收优惠的条件。而诸如新加坡、日本、中国香港等市场的亚洲模式的REITs主要采用信托型REITs，通过专项立法对REITs的设立条件、投资资产、收益分配等各方面进行明确的规定。虽各市场的立法角度等方面存在一定的差异，但是都凸显了REITs的不动产属性和高分红的特征，使得REITs成为一种面向大众的收益稳定且分配率高的产品。

二、我国房地产行业现状

30多年的经济高速发展使我国国民财富获得极大的增长，而房地产行业在改革和人口的红利下，被配置了过多的社会资源，造成了资源的浪费。目前我国的经济正处于转型的关键期，需要房地产人士摒弃过去粗放式的增长模式、运用好存量资产，未来房地产行业必将向着精耕细作发展。这种情况下债务投资其实已经不太适合我国房地产行业的发展，必须要引入更能吸收风险的股权投资来实现经济的“软着陆”。

我国房地产融资资金来源占比

从上图可以看到，随着近些年来贷款政策的收紧监管的加强，房地产资金来源中银行贷款的比例在逐渐下降。房地产商积极拓宽融资渠道，进行金融创新，房地产信托、债券融资、定金预付款、个人按揭贷款等渠道的其他资金来源占比越来越高。

在我国银行对于房地产信贷收紧的环境下，房地产企业需要通过融资渠道和金融工具的创新，以改善财务状况，发挥财务或非财务资源优势，扩大融资规模，降低融资成本。在这样的状况下，专注投资持有房地产资产的REITs成为了我国房地产优化资金来源的绝佳金融工具。

三、发行REITs的优势分析

1、创新型金融工具拓展融资渠道

当前，我国房企筹集资金仍然主要采用银行贷款以及在资本市场上进行股票和债券融资等传统方式，但是由于发行股票、债券对企业自身的财务情况和资质有较高的要求，因此可以用资产抵押借贷的银行贷款被广泛采用。

并且由于近年来国家关于房地产的融资政策一直在收紧，2018年3月，全国两会重申“坚持房住不炒”，奠定了2018年的政策调控基调，而后各地调控升级政策陆续出台。7月31日，政治局会议再次明确坚持房地产调控不会放松的政策方向，同时表明坚定做好去杠杆工作。在此背景下，2018年伊始，房企融资环境继续保持2016年以来的收紧态势。

2015-2018年房企境内外融资成本

而REITs作为一种创新性将房地产与资本市场相结合的金融工具对于企业本身没有太高的门槛，只要企业拥有能够产生稳定现金流的优质基础资产就可以发行资产支持证券，运用起来相对灵活。REITs产品的发行关注于其基础资产的质量而不太依赖于企业主体的信用情况。并且REITs可以投资于不动产的管理、运营甚至早期的不动产开发，盘活现有物业资产。因此REITs在传统融资渠道受到限制的情况下给房企提供了一种可以盘活存量资产进行融资的选择。

2、提供低风险稳固收益的重要大类资产，助力房地产稳定

目前在我国证券市场上流通的股权类产品大多都分红较少甚至不分红且风险较高，缺少高分红收益稳定的产品，广大投资者的投资理财需求得不到满足。REITs产品投资于房地产资产与其他投资品相关性较低，风险较低且收入稳定，深受机构投资者和长期投资追求稳定收益投资者的喜欢。

国内REITs产品对比

REITs作为投资回报较高的一种资产，可以丰富国内资本市场产品，同时REITs的定价机制基于真实经营、真实租金的折现，高度市场化。在影响不动产价格的因素发生变化时，由于REITs的流动性好、交易量大、交易成本低，REITs市场价格变动先于不动产市场的，REITs市场定价对一级不动产市场具有价格发现、价格修正的重要作用，是不动产核心资产的“定价之锚”。因此，REITs为我国的资本资产提供了一个极其重要的大类资产。

3、大众分享房地产增值收益

近些年来我国房地产市场价格持续攀升，但是高额的单笔投资金额让普通投资者没法分享房地产市场发展的成果，房地产行业巨大的利润被少数的房地产开发商所占有。

REITs通过证券化的手段，将不可分割的大额不动产，变为小额，从而方便普通投资者投资。如果在我国放开REITs的投资限制或REITs产品实现公募上市，则普通投资者都可以通过REITs参与到房地产投资中来，使广大的普通投资者分享房地产行业发展的红利。

同时，REITs将流动性较低的房地产直接投资转换为资本市场上流动性强的证券投资，这也促进了房地产交易，有助于繁荣我国房地产交易市场和证券市场。

四、发行REITs的障碍分析

相比于成熟的REITs市场，虽自从2014年国内发行第一只REITs产品（中信启航专项资产管理计划）以来REITs发展的提速较快，但我国REITs发展的进程总的来说仍比较缓慢。

这主要是由两个方面的原因导致的，一方面是国内的立法空白和税收制度的缺失。相关法律和税收制度的缺失使国内的REITs在发行主体、组织结构、分红制度及业务范围等方面没有具体统一的标准，并且在REITs的设立和运作过程中还面临着诸多的税收，这又进一步增加了REITs的成本，不利于投资保护。

另一方面主要是市场因素，由于目前国内的不动产市场仍然属于新房市场时期，房屋的直接买卖的收益远大于租赁带来的收益，市场的租金水平低，这也决定了市场发展不动产租赁业务进行精细化管理的意愿较低。

健全的法律体系的支持和监管是REITs健康发展的必要条件。然而目前我国的实际状况却与此相反。REITs是一种建立在法律基础上的以合同为基本保障的投资集合，但是我国法律并没有明确投资集合的地位和性质，无法为REITs提供明确的法律保障。

境外REITs的创始时间及使用法律

境外REITs经过长时间运作和发展，已经建立起了相对成熟的法律体系和配套法规。新加坡、日本、中国香港等市场在吸取了美国REITs相关的法律法规的基础上设立了REITs的专项法规，极大地促进了REITs的发展。

其次，REITs主要关注成熟物业资产的投资和经营，其收益主要来源于成熟物业的租金收入和物业资产的增值，因此REITs一般都投资于办公楼、商业地产、公寓这类具有较为稳定的现金流的物业。但是我国城市化进程仍在进行中，国内的商业性物业还处于大规模建设的过程中发展仍不成熟，其租金的回报率和收益尚不平稳。

美国REITs投资比例

对比上图美国REITs投资比例，我国目前符合现金流稳定高回报的基础资产数量少且种类比较单一，这也在一定程度上限制了REITs基础资产的选择范围。而国外的REITs市场发展已经十分成熟，优质的基础资产数量多规模大，其对房地产的投资不仅仅局限于买卖房地产，而是更加着重于房地产精细的经营管理。

除此之外，当前我国国内的房地产估值过高，租售比远低于国际的同类水平。从REITs的运作模式来看，租金收益是公募REITs估值和分红的基础，这将降低投资者收益，不利于REITs的推行。

市场常用资本化率反映投资者对于物业租金回报的基本要求，据有关机构统计，国内商业物业的资本化率多数在5%以下，而我国大部分城市的租金收益率更是不足3%，远低于新加坡REITs6.3%和中国香港5.8%的分派收益率。

我国商务园区资本化率

我国零售物业资本化率

我国甲级写字楼资本化率

由于近几年国内房地产资产的价格已经透支了未来大部分的升值空间，现在房地产价格快速增长的局面是不可持续的，构成REITs收益来源的基础资产增值的收益不稳定使REITs对投资者的吸引力大打折扣。

五、我国REITs的发展现状

近些年来我国房地产市场价格持续攀升，但是高额的单笔投资金额让普通投资者没法分享房地产市场发展的成果，房地产行业巨大的利润被少数的房地产开发商所占有。REITs通过证券化的手段将不可分割的大额不动产变为小额的不动产份额，方便普通投资者投资。

如果在我国放开REITs的投资限制或REITs产品实现公募上市，则普通投资者都可以通过REITs参与到房地产投资中来，使广大的普通投资者分享房地产行业发展的红利。同时，REITs将流动性较低的房地产直接投资转换为资本市场上流动性强的证券投资，这也促进了房地产交易，有助于繁荣我国房地产交易市场和证券市场。

我国REITs发行规模和数量

“专项计划+私募基金”的双SPV模式：受资产支持专项计划不能直接收购物业公司股权的限制，一般需要在专项计划与项目公司之间再设立一个私募基金（SPV）用以持有公司的全部股权债权，专项计划购买私募基金份额，投资者认购专项计划份额，从而实现对标的物业资产的持有和控制。

地方政府层面，为响应国家“房住不炒”等一系列精神，陆续出台推动建设住房租赁市场的政策规定，REITs屡屡见于其中，并得到强调需推动发展;市场方面，传统开发商与创业长租公寓企业纷纷布局、试水长租公寓REITs模式，新派公寓类REITs、保利租赁住房REITs在市场引起广泛反响，对我国REITs发展产生巨大推动效应。

最后，深化住房制度改革中，税收和住房租赁市场是主要内容，REITs则扮演重要角色。2017年12月20日的中央经济工作会议强调了要发展住房租赁市场特别是长期租赁，并支持专业化、机构化住房租赁企业发展，分清中央和地方事权，实行差别化调控。表明长效机制有望得到中央和地方的同时推进，对住房租赁REITs形成巨大利好。

总结

自2014年国内首单REITs中信起航专项资产管理计划上市以来，在政策的支持下我国REITs市场快速发展，发行规模和数量均快速增长，截止2018年12月我国共发行REITs产品44个，发行规模已达915.31亿元。

通过REITs作为有效的退出渠道，可以实现长期租赁住房的资金回流，缩短租赁住房市场的开发和建设周期。借力REITs模式发展我国的住房租赁市场，通过租购并举推动建立房地产长效机制，对于我国房地产乃至整个不动产行业的可持续良性发展而言，均有不可或缺的重要意义。

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