【推荐】九十年代海南房地产泡沫破裂后一地鸡毛，高房价下还会发生吗？-海南地产泡沫跌了多少

知识问答阅读 140 2025-04-29 11:30:25

1988年，海南从广东剥离，中国最后一个也是最大的经济特区在海南成立，由于看到了八年前深圳特区的成功，一时间上百万的年轻人争相下海，就是我们经常讲的“百万青年下海南”，这次下海者们希望复制前辈们在深圳飞黄腾达的经历。

中国最后一个省海南省成立

在这一批下海的人群中，有一个年轻人格外的引人注目，他叫冯仑，曾经在中央党校、中宣部、国家体改委、武汉市经委和海南省委任职，管至副厅级。说是因为厌倦了浮躁和枯燥的政府工作，最终选择了辞去政府职位，召集了潘石屹、刘军，王启富，王功权，易小迪几个兄弟来到海南经商，组建了著名的万通公司，这六人也被戏称称为“万通六君子”。

冯仑、潘石屹等在海南淘金

万通六君子

当时刚刚晋升为经济特区的海南。因为错过了八十年代起广东工业开发的浪潮，海南没有一条线像样的公路和一个港口。但冯仑却敏锐地观察到，有一个行业，因为下海人潮的涌动，蕴藏巨大的机会。他也凭借着国家体改委的背景筹得了五百万本金，他又拿这500万本金，从银行手里贷出1300万，共计1800万，买下了八栋海南的别墅，经过一番包装之后，这八栋别墅再以高价卖出，万通公司利用这种手段空手套白狼。在海南这片土地上挖了第一桶金，继冯仑之后，越来越多的商人也发现了房地产这条快速致富的道路。比如吉利汽车的创始人李书福也拿着几万元资金到海南炒房。从此，房地产三个字就和海南这片土地深深的带给这片土地财富欲望。

1991年，当时冯仑已经靠着炒房子在海南掘出第一桶金了，那时候房地产商才刚刚起步。第二年，也就是1992年，邓小平发表著名的南巡讲话，提出加快住房制度改革步伐。全国改革开放进入高潮，紧随其后是新一批来到海南的。

十万青年下海南

除了下海的人潮，还有一样东西也跟着来到了海南，那就是热钱。有数据统计，1992年到1994年，流入海南的外省资金多达一千多亿，其中大多是银行的借贷资金。所以很快泡沫就在海南的房地产业当中堆积起来。房地产击鼓传花的泡沫开始了。

据潘石屹回忆，他刚在一楼签了购房合同，刚走到六楼，加个价就卖掉了，不敢相信，怕是假的，合同都不敢签。

还有一个故事就是有个流浪汉，夜里睡在某售楼处门口，早上醒来发现自己莫名其妙成了排队买房的第一个人，当他准备提着几件破衣服离开时，从队伍后头跑出来几个人，提出要购买他的位置，最后流浪者拿着天上掉下来的 7 万块钱，高高兴兴地走了。

在当时，炒起房来也很不靠谱。那会儿有“蓝线图”和“红线图”的说法，蓝线图是还在规划中的，红线图是被有关部门批复的，也就是计划开发。炒房客们就盯着红线图炒，一张纸，就能来回倒手五六家。

最终结果是在1992年，只有全国0.6%的人口的海南，有着10%的商品房，两万多家房地产公司，平均每300个人有一家房地产公司。且房价已经攀升到7500元/平。房价暴涨，一夜之间催生出无数个千万乃至亿万富豪冯仑的万通公司。就在这场泡沫当中一口气好赚十亿元人民币，巨大的财富效应吸引着更多外币。是人前赴后继。然而等到1993年的下半年，冯仑和万通公司却准备打退堂鼓。有人说是冯仑的好兄弟潘石屹通过5斤橘子和一条烟搞关系看到了海南规划局的内部数据资料，感到海南房地产泡沫非常严重，因此决定早早撤退。我觉更靠谱的说法是，冯仑在北京的人脉提早透露出了国家要进行宏观调控的消息，但无论怎样，万通公司成功撤退了。

而宏观调控也真的，1993年，国十六条出台，房地产迎来了第一次调控。国家全面配置银行资金进入房地产行业，海南房地产业开始崩盘。到了1993年末，海南平均房价下跌到了4000每平，半年跌幅超过40%，1994年继续暴跌。根据统计数据呢，从1993年到1995年，海南房地产开发投资增速分别为90%、零和负的32%，海南的GDP增速分别为41%、27%和9%。当潮水退去之后，海南留下了六千多栋烂尾楼，占全国积压商品房总量的十分之一。全省一点三万家房地产公司时不存一，有不少像李书福这样的炒房商人倾家荡产。冯伦在纪录片中回忆说，泡沫破裂之后，银行去回收抵押资产，希望能看看土地，炒家说现在看不到，要等退潮了才能看到。