工商银行房屋抵押银行贷款 (12万评估价骤降至9万，多家银行紧急收紧贷款)

学位之争，终于演变成了资产保值之争。

肇始于今年五月下旬的“深高南学位之争”一事至今仍在发酵。根据近日网上传出的信息，自深高南学位事件后，全市有110多个单身公寓类的住宅，在抵押时会面临被拒贷或者评估价腰斩的风险。此外，有银行内部通知流出，相关银行方面将对此公寓类房子的抵押贷款审慎处理。

误伤：单身公寓类不放抵押贷？

6月12日本是秦秀拿红本换贷款的日子，已走完尽调、评估流程的她等着用这笔房产抵押贷款向资金周转不灵的公司补血，却被某大型银行临时通知“放不了款”，原因是该银行高层开了一场会——“对于单身公寓类业务，银行系统提出风险警示，分行行长表示要谨慎放贷。”她说。

这一突变可以溯源自五月下旬的那场“深高南学位之争”事件。

六月中旬，一则通知在银行内部流传：安华小区、杭钢大厦、中国有色大厦、泰然公寓、财富广场五个小区因深高学位积分类型由一类划分为三类，没有学位的加持，房价下降已是事实，后续的成交价可能会跌很多，评估价也会做相应的调整。请各位客户经理检查一下手中贷款有无上述小区的抵押物，如有请核实贷款金额及抵押率情况。

此事并非空穴来风，秦秀也并非个例。家住百花片区的陈汉最近本想以房屋抵押（单身公寓类住宅）向工商银行贷款却遭拒，而中信银行方表示此类房屋可以抵押贷款但是要降贷款成数。

银行对抵押贷款风险极其谨慎的态度，也并非仅仅是因为深高南学位事件。据悉，自今年4月深圳查出有经营贷流入房产一事后，大部分银行都加强了对企业抵押贷的审核业务。

平安银行（深圳香蜜湖支行）的信贷经理表示，“目前仅接受办理个人持有的房产抵押贷款，如果房产是在公司名下的话，有明确规定不能办理抵押贷款。”

“民生银行这边对于此次学位事件并没有给出具体的标准。”距离涉事小区不远处的中国民生银行一支行信贷经理则表示，“按照惯例，个人持有房产的经营抵押贷款最高可以做到七五成。现在内部不算很敏感，应该有操作空间，但是最好趁早，否则可能会影响额度。”

（图说：位于深圳福田区的财富广场小区。）

“在看得见的政策变动下，在房价可能出现下跌的情况下，银行暂停评级调整小区的抵押贷款是进行风险把控的正常选择。”中国城市经济专家委员会副主任宋丁称。

据对接秦秀的信贷经理表示，现在深圳的银行基本都进行了内部风险警示。“我已经被不止一家银行拒贷了，而且各个银行需要准备的资料和房贷周期都不一样。起初在一家银行提供资料和审批流程就已耗费了一个月时间，最终却也无疾而终。”对于短期之内是否还能拿到贷款，秦秀已不抱多大信心。

接连受到几家银行的拒贷，秦秀并非全然不能接受。她认为，在政策不明朗的情况下，从风险把控角度来看，银行的行为是符合常理的，但不知道自己以及资金短缺的公司还要等多久。

估值“缩水”面临断供风险？

林阳指出，近两年为了准备学位提前买房的业主数量不少，一旦房价因此波动剧烈，考虑到最坏的情况，“有可能断供”。

六月初，在一个群成员为300人的某单身公寓类的业主群内，曾发起过一项投票。就“积分下降，你会选择断供原学区房吗？”这一问题，有近半数人参与投票，其中八成业主选择"会断供"。在此基础上，有一半选择断供的业主在贷款余额选项中投了票，“贷款金额在200～300万”的占三分之一。

2017年毕业后来深圳工作的陈勇（化名），今年4月22日签的购房协议，5月13日开始申请按揭，一次性贷了三十年，正好是这场风波前的成交者。本就打算用来自住的他，表示会继续还月供，目前银行对他按揭还款这部分没什么影响。

而经由此次学位等级调整是否会引发公寓类房屋“断供潮”出现一问？李宇嘉则认为不会。

“类似深高南事件的房子普遍是历史遗留问题。现下来看，这类房子存在一定的规模。如果评级调整成定局，虽不能上最好的名校，但还是可以享受到相应积分加成，选择区域内其它的公办学校。相比之下，近年来新建的公寓类房子则享受不到。从这点来看，这些房子本身还是有价值的，不至于受到非常大的影响。”他说。

宋丁也认为目前不会出现断供潮现象。从还款能力上来看，大部分人还是能够负担得起。但在还款意愿上，可能会出现一小部分断供情况，这是难免的。

但是他建议业主不要断供。因为断供后业主损失最大，包括前期买房的钱，以及在银行的个人声誉。业主就算是把房产降价转让，也比断供要好得多。

担忧：未来预期折损？

“降级意味着错失名校，对很多家长来说，不啻于圈层跌落。”李宇嘉表示。

井成所在的小区并不在此次评级调整的五个小区之中，目前没有学位需求的他，也不禁对未来预期产生焦虑。

“小区此前一直是按照一类积分认定的，虽属于单身公寓类，但各项政策都是按照住宅标准走。目前我这片区的学位不紧张，短期来看对我们影响不大。但是在降积分的情况下，如果未来挂牌某教育集团后，学位紧张了呢？以后如果有孩子呢？”井成一连道出心中疑惑。

对此，李宇嘉分析道，现在名校都在搞教育集团。一旦有航母级的旧改、新区大楼盘问世，都会有名校“设分校”加持。眼下，对牛校和名校，老百姓实在是太渴望了。

以财富广场为例，据业主不完全统计，总户数为686户，今年幼升小上学需求22户，小升初上学需求27户，目前都处于待审核状态。已完成落户家庭近180户，正在办理或准备落户家庭近100户。近几年有上学需求的家庭270户，占总数的三分之一以上。

“不少业主都处于观望状态。” 陈勇说。

目前，杭钢大厦和中国有色大厦的房价并未有大的波动。一套挂牌的杭钢大厦小区链家经纪人表示，如果考虑的是学位，建议放弃。如果仅仅是投资，可以一试。“它的价值点就在于赌以后学位或许可用。”

宋丁称，学区房本就是政策的产物，是由于教育资源失衡导致的特殊现象，买学区房的人应该会预料到政策的变化。房子在政策的影响下既可能增值也可能减值，购房者应该理性看待学区房的问题，做好心理准备。

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