房贷没有贷款合同 (退房后，房贷还要继续还吗？贷款合同解除的正确操作)

【前言】购房者在签订购房合同后，可能会因开发商未取得预售证、欺诈、烂尾、延期交房、超期未办证等各种原因要求“退房”，其后果可能是购房合同的解除、无效、被撤销等等。无论哪一种，都会带来一个问题，退房后，房贷是否还要继续偿还？今天，我们聊一聊这一问题。

从最朴素的价值观来判断，退房后，房贷应当是无须继续偿还的。但是，现实中的情况并非如此简单。以按揭贷款支付房款，涉及到很复杂的“三角法律关系”——开发商（房屋出售方）、购房者、担保权人（银行）三方之间的三重法律关系，包括：①开发商与购房者之间的房屋买卖合同关系；②购房者与银行之间的按揭贷款合同关系；③开发商与银行之间的担保关系。这些法律关系之间相互独立，但又有着千丝万缕的联系。“爱家法律志”选取了购房者普遍关心的若干问题详细解答，以飨读者。

一

《购房合同》无效或被撤销，《贷款合同》是否也无效或应当被撤销？

通常而言，答案是否定的。

合同的无效和可撤销的事由是法定的，如：所购房屋一直未取得预售证则合同无效，购房者购房受到了开发商的欺诈会导致合同被撤销。但是，《购房合同》存在上述情况，不代表《贷款合同》也存在无效、被撤销的法定事由。因此，《购房合同》无效、被撤销的，《贷款合同》原则上不会无效或者应当被撤销。如“交通银行股份有限公司大连金州支行诉巴德仁等借款合同纠纷案”中，大连市中级人民法院就判决认为“以虚假房屋买卖合同办理银行贷款的，房屋买卖合同无效，贷款合同有效”。

二

《购房合同》依法解除后，《贷款合同》是否同时解除？

合同的解除可以是基于约定，也可以是基于法律规定。如果开发商、购房者、银行三方事先约定或者事后协商一致解除合同，那两份合同当然可以“同时解除”。我们讨论的主要是《购房合同》基于法律规定而解除的情形（可查看“爱家法律志”此前文章）下，《贷款合同》是否同时解除？

通常而言，答案依然是否定的。因为两者并非主合同与从合同的关系，在效力上、消灭上均不存在从属性。根据最高人民法院的观点，两者之间系具有紧密联系但又相互独立的合同关系，类似于“联立合同”。（参见：最高人民法院民事审判第一庭，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》）

三

退房后，房贷从何时起不用再继续偿还？

原则上来说，房贷从《贷款合同》被依法解除之日起就无须继续偿还。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第20条的规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，《贷款合同》的解除需要人民法院依法确认。也就是说，购房者应当向法院提出解除《贷款合同》的请求，法院支持解除请求的判决生效后，购房者就无须再继续偿还房贷了。

但是，现实中的情况往往是，购房者自觉“房子已退”后，就不再继续偿还房贷，而不会等到法院支持解除请求的判决生效。

四

购房者“停止还贷”的正确操作

“爱家法律志”建议购房者：将开发商和银行同时列为被告，向人民法院提起诉讼，请求一并解除《购房合同》和《贷款合同》。

如在广州市中级人民法院二审终审的“广州云梯公司、交行广州五羊支行、杨忠治商品房预售合同纠纷案”，以及咸阳市中级人民法院二审终审的“浦发银行西安分行与牛克胜、陕西华阳天地公司、王永春商品房销售合同纠纷”案等案件中，法院均支持了购房者关于一并解除《购房合同》和《贷款合同》的诉讼请求。

从理论上来看，在购房合同解除后，按揭贷款合同的目的已无法实现，为了一次性解决当事人之间的争议，保证裁判统一，可以合并审理（处理）“商品房买卖合同纠纷”与“按揭贷款合同纠纷”。当然，在具体的案件中，银行作为担保权人，还可能以有独立请求权第三人的身份提出诉讼请求。

法条链接

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第二十一条第一款 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

五

合同解除的后续问题：贷款和购房款及利息的返还

《购房合同》和《贷款合同》解除后，就会产生一系列的款项返还问题，如：①购房者就其已经支付的首付款能否向开发商主张利息？②购房者已经偿还的贷款及利息，向谁主张要回？③购房者尚未偿还的贷款及利息，如何处理？

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第21条第2款的规定，结合司法实践：

（1）开发商应当将其收到的购房款的本金及利息返还购房者，这里的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；

（2）开发商应当将其收到的购房贷款及利息返还给银行（担保权人），多数法院认为“剩余贷款本金及利息”之和应当以贷款银行核算的剩余贷款数额为准。

法条链接

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第二十一条第二款

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

“爱家法律志”提示，购房者在提起诉讼时，还可以视实际情况，提出以下主张，如：（1）要求开发商支付相应的违约金或者赔偿金；（2）要求开发商返还预收的其他费用，如维修基金、物业费等；（3）如有相关合同，如车位销售合同，可以一并请求解除。

在司法实践中，每个案子的细节千差万别，不同地域的法院、法官对同一问题的理解也会有差异，本文观点仅供参考。

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