0利率不远了！存款下降，连REITs收益只有3%-基金收益为0

存款、理财利率持续下降，产权类REITs股息率也只有3%左右！

一方面体现了国内投资人对REITs的收益要求不高，10年期国债2.68%，存款利率下调，固收类资产收益率持续下行；另一方面也体现了REITs投资人对资产的未来预期、追捧。

经历了REITs投资人的止损、降杠杆等抛售，在上一个交易日终于迎来了大涨。那么当下国内REITs的估值和收益情况到底如何？

REITs大跌后，仍然相普遍溢价

数据来源：wind，厂长整理

估值与折溢价情况

根据估算的REITs基金净值和二级市场价格，计算出REITs的折溢价情况，目前看大多数REITs处于溢价状态，具体为20支REITs溢价，7支REITs折价。溢价率最高的为首钢绿能REIT，溢价36.50%，折价最高的为中国交建REIT，折价30.96%。

在流动性充分且交易活跃的情况下，折溢价率一定程度上代表了市场对REITs净值的重估。由于目前每只REITs的交易量太小，单支REITs平均日成交额1300万左右，极容易出现错误定价，通过折溢价率的分析可挖掘投资机会。

股息率

股息率：（

REITs上市以来的分红/上市年限）/现价

产业园、物流仓储等产权类REITs股息率较低。保租房REITs在2%左右，产业园REITs在3%左右。主要原因是REITs二级市场溢价拉低了收益。目前的股息率情况，显然二级市场交易的吸引力是不足的。

正因二级市场的普遍溢价及低收益，参与战略配售是获取超额收益的意义所在。

高速公路、市政设施等经营权类REITs股息率高于产权类，但不可单纯看股息率。由于其经营权到期后价值归零，要结合未来有限的现金流和目前市值计算IRR作为投资收益。同为国内REITs，笔者推测其二级市场收益率和产权类应差距不大，估计在3%左右。

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