万科将破产王石手法与庞氏是否有相似之处

万科将破产?王石手法与庞氏是否有相似之处

万科将破产?王石手法与庞氏是否有相似之处 更新时间：2010-10-2 7:32:48 万科是A股市值最大的房地产开发企业，来自国泰君安证券评论公司说， 1-8月累计销售金额571.9亿元，并预计公司强劲的销售势头将可持续,全年销售额将超过900亿。

8月份实现销售面积91.5万平米,销售额119.9亿，销售额环比大增42%，但推盘量较上月并未有明显增加。销售额井喷主要是由于老盘存货大量去化，特别是此前受政策影响较大的高端项目去化速度明显加快。销售均价创历史新高，环比增幅约20%。主要原因并不是项目涨价，而是高均价的长三角珠三角区域的销售占比大幅提高，杭州上海等地高端项目集中入市所致。

情况果真如此乐观吗?

打开万科的财务报表，公众可以发现几个问题：

2010年6月30日的主营业务收入为1662895万元，息税前利润为414814万元，总资产为16051266万元;对比2009年6月30日的主营业务收入为2172425万元，息税前利润为419100万元，总资产为12451992万元，可以得出下面的几个结论。

一、 主营业务收入大幅下降

2172425-1662895=509530万元，下降幅度为23.45%。

二、 息税前利润/总资产下降明显

2009年6月30日为419100/12451992=3.36%

2010年6月30日为414814/16051266=2.58%

息税前利润/总资产衡量的是资产收益率，而2009年全年的收益率不过为6.26%，但当前银行一年期存款利率为2.25%，今年的通胀率又大于3%，这说明万科的收益已经支付不了所欠债务的利息，亦即其盈利能力低于借贷成本，更遑论还本了。

三、 更为要命的是急剧恶化的现金流

尽管今年筹资活动增加现金净额609218万元，相比去年的-307667万元大幅增加，但由于经营活动的巨大差异，09年6月30日经营活动产生的现金净流量982158万元，2010年6月竟翻转为-951442万元!结果是2009年6月30日现金及现金等价物净增加额为690213万元，而2010年6月30日却为-400339万元，大幅减少了1090552万元。

沿着万科飞速成长膨胀的轨迹，你会发现它的庞大的现金吸收能力：

仅从2007年算起，改年6月20日，建行授信200亿元;

8月底借深证18000点的东风，以每股1元的面值发行317,158,261股，发行价格为31.53元，募集资金99亿元，这些增发的股东迄今还在站岗;

2008年9月18日，发行5年期担保债券30亿元，利率5.5%，无担保债券29亿元，利率7%;

2009年8月18日，建行再次授信500亿元;

万科并不善罢甘休，2009年8月27日股东大会再次要求融资112亿元，只是没有被批准，只好流产。

假设监管层通过了，今天萎靡不振的股市还能让万科大肆圈钱吗?已经被中石油、神华股份等榨干了最后一滴血的小股民们还能再次站岗?

我们此刻终于明白万科率先降价的理性了，处在破灭边缘的它已经闻到了死亡的味道，8月份的销售激增但愿不是回光返照，昙花一现。

杭州上海2万平米的价格能持续热销吗?刚性需求在动辄几百万的高房价面前显得微不足道，富豪们有的是钱，可以大把买入，可以拉得房价火箭般升天，但结果却一无所获：老股民都知道，控盘的庄股没人碰，自拉自唱徒费弹药，收益还不够支付融资成本的利息，这种意淫只会伤害自己，所以，银广夏、蓝田都倒下不起了。

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